关于县城住宅小区物业管理的调研报告
吉水县人大常委会
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十八大报告指出：在改善民生和创新管理中加强社会建设，是社会和谐稳定的重要保证。百姓小日子，政府大民生，小区物业管理既是社会管理创新的重要组成部分，也是题中应有之义。优良的小区物业管理能在改善城市居住环境、促进社会和谐稳定、提升党和政府形象、提升城市生活品位中发挥着积极的作用。
为配合当前全省“双提升”（提升公众安全感和群众满意度）和党风廉政建设社会评价民意调查活动在我县的顺利开展，进一步促进我县“四城同创”和“生态宜居”吉水建设，县人大常委会根据2014年监督工作计划和党的群众路线教育活动征集意见情况，选择与百姓生活休戚相关的民生问题入手，组织专题调研组对县城住宅小区物业管理情况进行广泛深入调研，以籍对我县上述工作有所裨益和对今后决策提供参考借鉴。
7月中旬至8月初，调研组先后深入县城区域内7个小区进行实地查看物业管理运行情况，听取群众呼声和意见；在此基础上，召集公安、环保、物价、工商、法院、水厂、供电、环卫等相关职能部门在城管局召开调研座谈会；召集文峰镇及相关居委会、物业公司、业主委员会在房管局参加座谈并听取意见和建议；为借鉴外地先进经验和做法，调研组先后赴吉安中心城区和新干等周边县市区考察学习，以较为详尽的第一手资料形成报告如下：
一、我县城区住宅小区物业管理现状
我县2004年开始实行物业管理。目前共有6家物管企业取得三级《物业管理企业资质证书》，从业人员约200人。有物业管理进驻小区12个（滨江国际、新城1号、桂香园、商贸城、城县花园、街心嘉园、天成一品、博士苑、和盛苑、民盛苑、和谐园、文水小区）。另有7个新建小区选定前期物业（财富广场、吉泰苑、鼎尚新天地、山水豪城、江南名都、御龙湾、水岸鑫城）。
我县物业管理的运作模式是：物业管理招投标制度尚未建立，前期物业管理都是由开发商指定物业公司进行管理。由于缺乏同行业之间的公平竞争机制，导致物业公司缺乏市场意识、品牌意识、服务意识，加之从业人员大多数未经过培训，整体素质不高，因此其管理服务水平普遍较低。后期业主被动接受，矛盾纠纷不断。
可以说，目前我县的物业管理基本是处于放任自流，现状令人堪忧。作为一个涉及千家万户的系统民生工程，至今尚无一套完整的议事决策机制和领导工作机制，也未出台任何有关小区物业管理方面的政策文件对此加以规范指导，难以将《江西省物业管理条例》与吉水实际情况进行有效对接。由于领导机制不健全，管理体制不顺畅，造成物业管理领域新旧矛盾不断频发，既阻碍物业管理工作的顺利推进，又影响我县社会和谐稳定，使我县“双提升”及党风廉政建设社会调查工作虽费尽“九牛之力”却收效甚微。
二、我县城区住宅小区物业管理存在的主要问题
客观地说，这些年我们吉水的城市建设是取得了骄人的成果，但另一方面我们却在城市管理上欠账太多。尤其物业管理方面与融入吉安中心城区的要求还相距甚远。
一是管理体制机制还未建立。物业管理贯穿了城市规划、建设、管理全过程，涉及多个政府职能部门和社会主体。从目前情况看，我县还缺乏一套有效协调各方抓好物业管理的工作机制和管理体制，政府无处着手、部门事不关己。尤其是职能部门、开发商、物管企业、业主、社区居委会“五位一体”关系不明确、责权不明晰，造成整个物业管理工作毫无头绪、难以为继。
二是职能部门管理严重缺位。从调研情况来看，大部分小区不同程度地存在房屋质量、基础设施、配套设备等方面开发商遗留问题，引发了大量的矛盾纠纷。但由于相关职能部门条块分割、责权不明、管理缺位，目前难以形成工作合力，有些部门之间甚至互相埋怨、相互推诿。致使一些诸如小区停车泊位不足、通宵赌博及广场舞扰民、房屋质量不合格、地下排污管道堵塞、设施设备损毁老化、乱搭乱停、占用公共绿地种菜养禽等侵害公共利益的行为和小区环境“脏、乱、差”等居民意见大、投诉多、反映强烈的物业管理问题无人问津，长期得不到有效解决。
三是物业管理专业水平偏低。我县物业管理由于缺乏政府扶持和各方支持，可谓先天不足，虽经10年成长，水平却仍处于初始阶段。其服务项目、服务功能均比较单一，从业人员年龄老化，工资待遇较低，人员流动性大，整体素质不高，缺乏专业培训，根本谈不上专业化水平。行业中缺乏示范效应的优秀龙头企业带动，加上很多小区业主委员会成立困难，物业管理就缺少关键一环的监督，物管公司在既无带动效应又无监督的情况下是很难自我纠错和自我完善的，这也在一定程度上制约了我县物管企业的发展壮大。
四是物业管理费收缴率偏低。我县已实施物业管理的12个小区中，普遍反映的问题物业管理费难收取。造成收费难的原因主要有：一方面，由于房屋开发建设中遗留问题较多；物管企业服务不到位使业主不满意；收费标准不统一、不透明、不规范。另一方面，业主个人素质参差不齐，有的对物业有偿服务付费意识不强，总希望享受“免费的午餐”；有的片面强调个人维权，故意刁难企业拖欠费用，尤其是部分机关单位国家公职人员不按规定缴费，造成极坏影响；有的受从众心理影响，导致少交或不交物业管理费的现象普遍存在。物业缴费率低，直接影响到物管企业的发展，有的物管企业甚至举步维艰。调研中实地察看的7小区中，除滨江国际、城市花园两个小区收费率达到70%以上，其他小区物业费收缴率都在30%左右，博士苑甚至不到10%。物管企业只好以降低服务质量和减少服务项目来维持企业艰难运转，这形成了收费与服务的恶性循环。导致业主投诉多，有的甚至到政府上访，给社会稳定带来隐患。
三、对我县城区住宅小区物业管理的对策建议
要牵住物业管理这个系统工程的“牛鼻子”，破解以上难题，还得从工作机制和管理体制入手，注重加大宣传力度，理出事情的主次先后和轻重缓急，做到四个确保：即确保有人管事、确保有章可循、确保宣传到位、确保有钱办事。
（一）建立领导工作机制，确保有人管事
为加强对全县小区物业管理工作的统一领导、协调各方、组织指导，县政府应成立由政府分管领导任组长，相关职能部门（房管局、财政局、城管局、住建局、文峰镇、交警大队、公安局、物价局、环保局、工商局、卫生局、文广新局、电视台、法院）主要负责人为成员的物业管理工作领导小组，对全县小区物业管理工作定期召开联席会议，决策部署重要事项，统一领导协调、督促指导各职能部门履行监督管理职责，确保有人管事。
（二）完善物业管理体制，确保有章可循
县政府要根据《江西省物业管理条例》及相关规定，参照外地先进经验做法，立足我县实际，及时制定出台《吉水县小区物业管理实施办法》，对新建小区、建成小区、老旧小区进行分类管理；明确物业管理工作的主要任务及各职能部门的职责分工，扶持物管企业做大做强；要结合当前我县物业管理中存在的突出问题，切合“大城管”体制机制改革工作，进一步明确“职能部门、开发企业、街道社区、小区业主、物管企业”“五位一体”的职责，形成综合高效的管理体制。要充分发挥好社区居委会在物业管理中的重要作用，进一步理顺物业管理与社区建设的关系，把物业管理纳入社区建设规划，作为创新社会管理和创建平安社区的重要内容，以物业服务推动社区服务，逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新格局，确保 “五位一体”管理体制有章可循。
（三）营造良好社会环境，沟通宣传到位
随着我县新型城镇化建设快速推进，物业管理作为城县管理的重要内容和有效载体，越来越受到广大县民的关心和关注。各级政府要进一步深化认识，统一思想，把物业管理工作作为重要的民生工程和德政工程来抓，加强组织领导，加大工作力度，进一步建立和完善管理、考核制度，抓典型、树榜样，大力推广好的做法和好的管理模式，扎实推进小区物业管理工作。相关职能部门、社区居委会要采取多种形式加大对物业管理政策法规的宣传力度。当前，要重点抓好《江西省物业管理条例》的宣传工作，做到家喻户晓，让广大居民进一步了解物业管理的重要作用和重要意义，为物业管理创造良好的社会环境。要督促开发商、物管企业在业主购房时做好有关物业管理方面的政策法规和相关知识的宣传，增强业主的法律维权意识和有偿服务观念。物管企业要进一步加强对从业人员的教育培训，树立从业人员的市场意识和为广大业主服务的理念，不断提高物业服务人员的自身素质和服务水平。社区要围绕物业管理组织开展丰富多彩的主题宣传教育活动，加强业主与物管企业的交流，融洽二者之间的关系，创建和谐文明的现代住宅小区。
（四）实施小区分类管理，理出主次先后
对全县15万人口的居住物业管理问题，是个庞大的系统工程，要想做到游刃有余，就必须学会“庖丁解牛”，对小区实施分类管理，理出事情的轻重缓急：对正在开发尚无人员入住的是谓新建住宅小区，如御龙湾、山水豪城等，应高起点规划；对有居民入住的可归为建成使用小区，如时代商贸城、城市花园等，应高标准提升；对无物业进驻的老旧散住宅小区，如文明小区和其他散住小区，应高规格进行改造。
（1）高起点规划新建住宅小区
重点抓好五件事：一要提供物业管理必要的基础条件。对新建住宅小区要加大规划审批、工程建设、综合竣工验各收个环节的监管力度，严格执行房地产开发项目交付使用制度和新建商品房物业承接查验制度，确保物业管理设施设备整体配套和正常使用。二要加大小区车位配置比例。做到规划先行，新区在建住宅小区按每户1-1.5个泊位、老城区在建住宅小区按每户0.6-0.8个泊位、公共建筑面积按100平米0.6-0.8个泊位比例配建车位，并鼓励开发商多件车库及商业车位，用长远目光从根本上解决小区停车难的问题；三要严格执行 “一卡通” 物业管理标准配置。今后所有新建小区必须按相关部门提出的技术标准要求将视频监控、单元门、电梯门、小区大门“一卡通”管理系统纳入项目规划，在办理《商品房预售许可证》时报房管部门备案，与房屋主体同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用，并列为物业承接查验的内容；四要实施物业质量保险金制度和恢复收取物业管理基金。按《江西省物业管理条例》规定，新建小区的开发商在办理不动产权初始登记时，应按照物业建安总造价的1-3%缴存物业质量保证金，以保障小区物业在保修期内的维修费用；恢复开发商按开发面积每平米1元标准归集物业管理基金，以解决今后小区业主大会和业主委员会的工作经费问题。五要建立前期物业监管和承接查验制度。相关职能部门应提前介入，从便于今后物业管理的角度要求开发商对房屋的功能、布局、管网、水电、门禁等进行合理设计，从源头减少物业管理隐患；房屋交付使用前，主管部门要牵头物管企业和开发商对共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并将查验结果报房管局备案。
（2）高标准提升建成使用小区
重点抓好以下工作：一要实行单位挂点帮扶，完善小区基础设施。参照美丽乡村挂点帮扶的措施力度（我县美丽乡村2006年开始实施，8年共打造807个点，全县农村受益人口15.2万，省市县三级共投资1.52亿，其中县财政投资6241万元，不包括单位帮扶资金政府平均每年投资780万元），并结合“双提升”和党风廉政建设评价工作，对有物业的12个小区分别由县四套班子、纪检、政法、公安、检察院、法院、住建、房产、城管各挂点帮扶一个小区，对小区停车位开发、道路改造维修、绿化亮化工程、视频监控系统、“一卡通”标准配置等工程进行科学调整规划和建设改造，资金由政府投资一块、单位帮扶一块、开发商解决一块、小区承担一块的方式筹集。二要加强对物管企业的监管，提升物业服务水平。房管局应当依照《江西省物管企业信用信息管理暂行办法》的规定，制定具体的奖惩措施，每季度对物管企业进行考核排名，年终严格兑现奖惩；要求开发商通过招投标方式选聘具有相应资质的物管企业实施前期物业管理，并积极引进国内知名企业，推进我县物业管理行业协会的发展，提升物业服务水平。三要充分发挥业主委员会的作用。要把成立业主委员会纳入到文峰镇、帮扶单位、社区居委会的年度目标管理考核，积极组织小区召开业主大会，产生业主委员会，帮助解决活动经费和报酬，为其正常运行提供组织支持和物资保障，逐步引导小区自我管理、自我约束、自我服务；四要破解物业管理服务费收缴难问题。严格按照新的《江西省物业管理条例》规定，即业主在房屋办理产权转移时，除合同另有约定外，房屋出售人应当向买受人出具已交清物业管理费的证明；可以适当优惠困难家庭物业服务费，减轻困难家庭经济负担；大力倡导国家公职人员争当表率，按时缴纳物业服务费，对拒不缴费者，本人单位、组织、纪检、人事、财政等部门应采取提醒、警告、约谈、工资代扣等方式加以约束，树立社会正气；选择1-2个小区实行物业费与水费捆绑收取试点，物业费先由第三方托管，根据考核情况采用网购“支付宝”方式付费，试点成功后再行推广。
（3）高规格改造老旧住宅小区
主要工作是：一要加快老旧小区的改造进程。由县财政投资，按照“成熟一个片区、改造一个片区、逐步逐个完善”的原则，打破原有单位、院落界限，抓好规模成片改造，把监控、门禁系统、停车位纳入背街小巷综合治理改造范围，争取两年内全面完成老旧散小区的改造。二要建立健全小区管理体制。老旧散住宅小区的物业管理要坚持以人为本，按照“县政府负责、部门协调、镇政府组织、社区落实”的原则，建立“条块结合、以块为主、统一管理”的管理体制。三要创建简易物业管理模式。积极引导改造好的老旧小区引进物管企业进场服务，对小区进行封闭式专业化管理；对实施简易物业管理的小区，业主应当按时交纳一定的物业费，切不得以放权共有权利而拒缴；对尚不具备物业管理条件的小区，由所在社区成立物业服务中心托管，统一解决设施维修、物业纠纷等服务问题。